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La dación en pago es una figura que, para desgracia de los afectados, ha adquirido gran relevancia en los últimos tiempos.
Se oye o lee con bastante frecuencia en los medios en relación con el tema de los desahucios.
Por ello, en el post de hoy, vamos a tratar de saber un poco más sobre ella.
¿Qué es?
Para explicarlo de forma sencilla diremos que la dación en pago no es más que la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago.
Centrándonos en el aspecto inmobiliario, donde se utiliza con mayor frecuencia:
Es una clausula legal que contempla la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente mediante la entrega de la vivienda o inmueble puesto como garantía.
Como consecuencia del drama que se vive a diario con el problema de los desahucios, el Gobierno aprobó, en Consejo de Ministros, un código de buenas prácticas bancarias, prestando una especial atención al tema hipotecario.
Es el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos (BOE).
Esta opción presenta para los hipotecados una opción menos mala que la ejecución judicial del desahucio. El deudor hipotecado que sabe que no puede hacer frente al pago de la hipoteca se libera de la deuda por completo, entregando la vivienda a la entidad bancaria.
Para los bancos tampoco es mala opción puesto que pueden evitar los altos costes que implica una ejecución hipotecaria y los plazos judiciales para poder acceder a la propiedad.
No puedo hacer frente a mi hipoteca, ¿qué puede pasar?
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En los casos en los que un deudor hipotecario no puede hacer frente al pago de su hipoteca, la entidad bancaria puede tomar una decisión que puede resultar nefasta para aquél: un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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El banco, en lugar de intentar negociar, remite el caso a los servicios jurídicos de la entidad para que comiencen los trámites para la subasta de la propiedad.
El sistema jurídico español, en estos casos, es muy diferente al de otros como EE.UU u otros países de la Unión Europea.
Entregar las llaves de la vivienda no hace saldar la hipoteca. En el caso de no poder abonar la deuda, el banco subasta la vivienda. Si resulta que no hay ninguna puja por ella, ésta quedará desierta y se la adjudica la entidad bancaria por un 70% de su valor. Si este porcentaje no llega a saldar el total de la deuda más los gastos ocasionados, la persona que pierde esa vivienda seguirá con la deuda pendiente por la cantidad que reste por pagar. Responde durante lo que dure la deuda con sus bienes presentes y futuros.
Si posee una nómina, se establece una cantidad próxima a los 1000 euros que no se puede embargar, siempre que el inmueble embargado haya sido la vivienda habitual familiar. Si la nómina supera esa cantidad, el banco puede embargar la diferencia.
No lleguemos al embargo
Cuando nos demos cuenta de que podemos tener problemas para pagar una mensualidad de la hipoteca, debemos presentarnos en nuestra sucursal e informar al director de los problemas que estamos teniendo para hacer frente al pago.
No es aconsejable esconder el problema porque es posible llegar a encontrar una buena solución antes de perder la vivienda y empeñarnos durante mucho tiempo.
Algunas de las medidas que se pueden intentar negociar son las siguientes:
- Pactar una carencia de capital. Podemos reducir la cuota hasta un 50%.
- Intentar conseguir una moratoria temporal. Es una medida difícil de conseguir pero no imposible.
- Si nos es imposible pagar, aunque tengamos muchas facilidades, una opción es poner a la venta el inmueble por el precio de la deuda.
- Pactar la dación en pago y, si es posible, un alquiler con la entidad bancaria.
Perfil del solicitante de la dación en pago
En el código de buenas prácticas que mencionamos anteriormente hay una limitación de los casos en los que se puede aplicar esta medida.
Concretamente, se trata de una serie de requisitos que deben cumplirse para poder acogerse a esta opción.
Estos son:
1) Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
- De más de 1 millón habitantes: 200 mil €
- Entre 500 mil y 1 millón hab.: 180 mil €
- Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil €
- Hasta 100 mil hab.: 120 mil €
2) Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión:
- Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
- Que todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas
- Que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar
- Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda
- Que el préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4
- En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, éstos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4
No obstante, hay que tener en cuenta que, aun en el caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito, como son:
- Carencia de capital durante 4 años
- Ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen
- Reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%
Bancos adheridos
Hay varias entidades bancarias que se han adherido al “Código de Buenas Prácticas para la restructuración viable de las deudas con garantías hipotecarias sobre la vivienda habitual”, en la versión que hace la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
BBVA, BSCH, Banco Caixa Xeral, Banco Sabadell, Banco Popular, Bankinter, NGC Banco y Bankia son algunas de las entidades que se han acogido a este código. También participan Cajas como la de Ontinyent, las rurales de Navarra y Teruel entre otras.
Ley 1/2013, de 14 de mayo
El pasado 14 de mayo de 2013 se aprobaba esta ley, que introducía algunas importantes novedades.
Una de las medidas más interesantes es que el banco no pueda adjudicar en subasta la vivienda habitual por el 60%. A partir de la entrada en vigor de esta ley, se eleva este porcentaje al citado 70%.
Otros cambios importantes son: la limitación al triple de interés legal del dinero de los intereses de demora o la ampliación de los casos en que el juez puede parar el procedimiento hipotecario.
En definitiva, la conclusión es que, si bien la dación en pago no supone el remedio más efectivo contra los desahucios en nuestro país, sí es una de las alternativas menos malas.
