Cuando más altos estaban los tipos de interés y a medida que aumentaba el temor a las consecuencias que pudiesen provocar las constantes subidas del Euribor, aparece un nuevo producto financiero: el Swap Hipotecario.
También denominado contrato de permuta financiera, IRS, bono clip, cuota segura, contrato cobertura hipoteca o cobertura de tipos, se ofrece por la Banca como una especie de “seguro” que cubre al hipotecado ante las subidas de los tipos de interés.
Como otros muchos productos financieros, se contrata sin conocer en profundidad sus entresijos.
Y, en realidad, esconde un producto de inversión altamente especulativo y expuesto a pérdidas.
La crisis vuelve a dejar al descubierto productos que parecían sencillos y ventajosos, pero que resultaron no serlo tanto y que escondían, como siempre, mucha letra y muy pequeña.
Aunque el Swap, en realidad, no es tan nuevo.
Se trata de un contrato complejo utilizado desde hace tiempo, en el ámbito mercantil, por empresas que realizan determinadas inversiones (en especial, en mercados fluctuantes a corto y medio plazo) o compras a crédito, como medida de cobertura para los supuestos en que los tipos de interés suban más de un nivel previsto.
Y cómo no, pronto se vio el negocio en el ámbito hipotecario.
Lo novedoso fue, por tanto, su llegada a los pequeños ahorradores, donde se ha utilizado especialmente en los casos de las hipotecas de interés variable, sin que muchos conocieran su funcionamiento ni peculiaridades.
En este ámbito, un swap es un contrato, firmado en cualquier momento de la vida de la hipoteca y en un documento independiente, por el cual el hipotecado se asegura pagar un interés fijo máximo durante un periodo de tiempo.
El banco abona la diferencia cuando el Euribor es superior al tipo de referencia pactado pero, si el Euribor está por debajo de dicho tipo, le tocará al hipotecado compensar la diferencia.
Básicamente, se trata de un seguro de cobertura de tipos de interés que se contrata cuando se estima que los tipos van a subir o, en general, frente a sus fluctuaciones.
Es cierto que protege al suscriptor frente a subidas, por ejemplo, del Euribor; pero, por otro lado, es un producto que encarece el préstamo, transformándolo en una gran losa en etapas bajistas para los tipos de interés.
No sé si te ha quedado muy claro. Veámoslo con un ejemplo:
Supongamos que tienes una hipoteca a Euribor +0,50.
Cuando el Euribor tocó picos del 3,75% ahogando la economía de muchas familias, el Banco te ofrecía este complejo producto financiero que parecía una solución milagrosa.
Desde este momento, independientemente de lo que aumentase el Euribor, lo máximo que se pagaría de interés sería el 4,25%.
Además, el Banco abonaría en efectivo la parte de interés que no se llegaba a pagar. Es decir, si se contrataba un Swap por 10 años al 4,25% y el interés alcanzaba, por ejemplo, el 5%, el Banco abonaba la diferencia entre el 4,25% y el 5% durante esos 10 años.
¡Qué chollo!, ¿no? Que majetes los bancos.
Pero tú, perspicaz lector, te estarás preguntando: ¿y dónde está la trampa?
Y, efectivamente, vas bien encaminado, porque la hay.
El truco está en el caso de que se dé la situación inversa. Es decir, en el caso de firmar un Swap al 4,25% y que los tipos bajen.
En este caso, no sólo se seguirá pagando al 4,25% la hipoteca pactada (sin beneficiarse en ninguna medida de la baja del Euribor), sino que además se deberá pagar al banco la diferencia entre el Euribor actual y el pactado en el Swap.
Y aún hay más. Uno no se libra ni vendiendo el piso. Aunque se liquide la hipoteca, hay que continuar pagando esa cuota, que podrá ascender a un 2-3% sobre el total de la hipoteca, y durante todos los años por los que se haya firmado el contrato.
Un gran número de hipotecas con Swaps comenzaron a venderse en fechas en que el Euribor tocó picos.
La jugada, por supuesto, está en que los bancos tienen acceso a información privilegiada y, cuando el Euribor estaba en máximos, fueron los primeros en “intuir” que esa racha alcista se frenaría en breve.
Por todo ello, y a modo de conclusión, vemos como, una vez más, se pone de pone de manifiesto la complejidad de los productos financieros y afianza la recomendación de que, antes de contratar cualquiera de los existentes en el mercado, es imprescindible leer, con mucho detenimiento, la letra pequeña y dejarse asesorar por un especialista independiente a las propias entidades financieras.
Además, si alguien se encuentra en esta situación es muy importante también reclamar por todos los medios posibles: desde la reclamación al propio banco, como a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, y hasta los propios tribunales de justicia, alegando que el producto conlleva una extremada complejidad y que nunca se aclararon las cláusulas de manera suficiente.
De hecho, en la actualidad ya existen sentencias que condenan a alguna entidad bancaria por vender swaps hipotecarios sin informar de los riesgos, tal y como que puedes consultar en el siguiente enlace:
La banca siempre gana…
https://www.youtube.com/watch?v=MtE7nJzfnOs